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Immobilier

10 points clés pour bien investir en immobilier locatif

Pinel, Censi-Bouvard, Malraux… Les solutions d’investissement dans l’immobilier ne manquent pas. Mais pour réussir son investissement locatif, il faut savoir faire les bons choix.

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L’immobilier occupe une place importante dans le patrimoine des Français. Selon une étude de l’Insee, début 2015, 62,7 % des ménages métropolitains possédaient un bien immobilier, soit quasiment un point de plus qu’en 2010. Sachant que 18 % de ces mêmes ménages possédaient, par ailleurs, un autre logement souvent proposé à la location. Une bonne occasion de dresser un panorama des 10 points à vérifier pour mener à bien un investissement locatif.

1. Sélectionner son bien immobilier

Un bon investissement locatif passe par une sélection rigoureuse du bien immobilier. Première règle, il est recommandé d’investir dans un logement situé dans un secteur bénéficiant d’une « bonne image de marque » et proche des différents services et équipements (écoles, commerces, réseaux de transport…). On privilégiera ainsi un bien immobilier situé dans une agglomération de grande taille ou de taille moyenne et près d’un centre-ville. Une situation qui attirera bien plus facilement les locataires et augmentera également le potentiel de revente et de plus-value.

2. Étudier le marché locatif

L’investisseur doit étudier attentivement le marché locatif dans la ville qu’il cible. Il est bien entendu déconseillé de se lancer dans un investissement locatif alors même que, dans ce marché, la demande de location est faible ou que l’offre de logements est abondante ou risque de l’être. Typiquement, il faut éviter les communes dans lesquelles de nouveaux programmes immobiliers, en loi Pinel par exemple, sont en passe d’être réalisés et commercialisés. Pour pouvoir estimer le potentiel du marché, il est possible de consulter certains sites Internet (baromètre des notaires, observatoire du ministère de la Transition écologique et solidaire…) donnant des statistiques ville par ville.

3. Déterminer la nature du bien à acquérir

Autre élément à prendre en considération : la surface du bien à acquérir. À en croire une étude du Crédit foncier, en moyenne, la surface d’un bien acquis en investissement locatif est de 45 m², ce qui correspond généralement à un deux-pièces. Les raisons de ce choix ? Les petites surfaces sont plus faciles à acquérir car elles demandent un financement moins important. Mais surtout, elles se louent plus facilement, plus rapidement et proportionnellement plus cher que les logements dotés d’une surface supérieure. Inconvénient de la formule, la rotation des locataires est plus importante car ce sont généralement des étudiants ou de jeunes actifs, donc très mobiles, qui se dirigent vers ce type de logement.

4. S’informer sur l’état de la copropriété

Autre point : avant l’acte d’achat, surtout si l’acquisition porte sur un lot de copropriété, l’investisseur doit prendre connaissance des documents et comptes-rendus des assemblées générales de copropriété. Une initiative qui peut se révéler salvatrice, notamment lorsque des travaux importants au sein de la copropriété ont été votés, mais ne sont pas encore financés (travaux de ravalement, remplacement d’un ascenseur). Des dépenses qui viennent « plomber » la rentabilité de l’opération.

5. Mettre en place une SCI

Le recours à la société civile immobilière (SCI) peut être conseillé pour réaliser un investissement locatif, surtout lorsque l’acquisition est réalisée à plusieurs : conjoints, enfants, frères et sœurs. La SCI permet d’assurer une certaine continuité. La sortie d’associés n’ayant pas d’incidence car le propriétaire des biens donnés en location reste la société. Autre intérêt, un bien logé dans une SCI facilite la transmission. Car il est plus simple de transmettre des parts de société à ses héritiers que des biens détenus en direct.

6. Financer le bien immobilier

Le plus souvent, le prix d’acquisition d’un « immeuble de rapport » est financé pour l’essentiel à crédit. En 2016, le montant moyen emprunté était de 160 000 € pour un bien d’une valeur moyenne de 164 000 €. Il faut noter également que la durée moyenne de l’opération de financement d’un investissement locatif est de 19 ans et 10 mois. Ces différents chiffres doivent inciter l’investisseur à réfléchir à son plan de financement. Il ne doit pas oublier qu’un investissement locatif constitue une opération de diversification de patrimoine. Une opération ne devant pas avoir pour conséquence de réduire son train de vie, ou pire, de lui créer des difficultés financières à cause d’un emprunt trop lourd à assumer. Mieux vaut donc, lorsque cela est possible, opter pour une solution avec apport et ne pas hésiter à allonger la durée de l’emprunt afin de bénéficier de mensualités en phase avec ses capacités financières.

7. Fixer le montant du loyer

Une fois l’opération réalisée, l’acquéreur doit fixer le montant du loyer. La solution la plus simple est de faire appel aux services d’un professionnel qui déterminera le loyer le plus juste en fonction du quartier dans lequel se situe le bien. Toutefois, il est toujours possible de le déterminer soi-même en s’aidant tout simplement des sites Internet de petites annonces ou spécialisés dans ce domaine.

Même si la tentation est grande, attention à ne pas surestimer le niveau du loyer. Un logement proposé trop cher se loue plus difficilement et les locataires n’hésiteront pas à le quitter à la première occasion.

8. Déterminer son niveau d’implication

L’investisseur doit ensuite envisager son niveau d’implication dans le projet : soit s’occuper lui-même de la gestion locative, soit passer par une agence immobilière. Dans ce dernier cas, la gestion déléguée libère le bailleur qui n’a pas à se soucier de trouver un locataire, de percevoir les loyers, d’exécuter des travaux, etc. Un confort qui occasionne toutefois un coût venant diminuer d’autant le rendement locatif (entre 6 % et 9 % HT des sommes encaissées sur l’année).

9. Gérer les impayés

Faire face à un locataire indélicat ou se trouvant en difficulté financière représente une menace pour tous les bailleurs. C’est la raison pour laquelle il est recommandé, d’une part, de demander un dépôt de garantie et, d’autre part, de mettre en place un contrat de cautionnement. Sur ce dernier point, le bailleur peut faire appel à la nouvelle garantie Visale. Ce dispositif, en vigueur depuis le 1er février 2016, prévoit un cautionnement gratuit couvrant l’intégralité des loyers ainsi que des charges impayés durant les 3 premières années du bail (location vide et meublée).

10. Entretenir le logement

Enfin, afin de maintenir son bien en état, il ne faut pas négliger la réalisation de travaux d’entretien. Un logement confortable et bien entretenu permettra de garantir une demande locative forte et de justifier un bon niveau de loyer. Des travaux qu’il ne faut pas hésiter à réaliser dans la mesure où ils peuvent être déductibles fiscalement voire, dans certains cas, ouvrir droit à un crédit d’impôt.

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