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Immobilier

Comment louer son logement ?

Tout ce qu’un bailleur avisé doit savoir !

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La mise en location

Vous venez de réaliser un investissement locatif ou vous avez décidé de mettre en location votre résidence secondaire. Sachez que louer un bien immobilier ne se résume pas seulement à faire signer un bail d’habitation. Plusieurs étapes doivent être franchies avant de parvenir à ce résultat. Voici quelques recommandations pour louer un logement en toute sérénité.

Que vous louiez nu ou meublé, votre premier objectif consiste évidemment à dénicher un locataire. À ce titre, avant de publier votre annonce, il vous faut entreprendre quelques démarches afin d’optimiser vos chances de louer votre bien rapidement et au bon prix. Tout d’abord, il est nécessaire que le logement que vous allez proposer soit de qualité. N’hésitez donc pas à réaliser quelques travaux afin qu’il soit en bon état, à fournir un équipement complet et des rangements utiles. Tous ces éléments combinés pourront vous permettre de vous démarquer et d’attirer les candidats à la location, surtout si votre bien est situé dans une zone où les offres locatives sont nombreuses. Une fois que votre logement est prêt à être loué, vous devez maintenant déterminer le montant du loyer. Même si vous êtes libre dans cet exercice (sauf dans certains cas, en particulier si vous louez dans le cadre du dispositif Scellier, Duflot ou encore Pinel), il faut que le loyer tienne compte du marché locatif local. Faites-vous une idée en comparant les loyers pratiqués dans le secteur avec des biens possédant les mêmes caractéristiques que le vôtre. Sachez d’ailleurs que revoir vos prétentions à la baisse ne signifie pas forcément diminuer la rentabilité de votre investissement. Vous serez confronté à un manque à gagner plus important si vous éprouvez des difficultés à louer ou si votre logement est sujet à un fort turn over dû à un loyer trop élevé. Louer au bon prix est donc essentiel !

Le dossier de candidature

Après avoir entamé des pourparlers avec vos locataires potentiels, vous pouvez leur demander un certain nombre de pièces afin d’étudier leur candidature.

La loi vous autorise à réclamer une pièce d’identité ou une copie du livret de famille, des documents relatifs à leurs revenus tels que les trois derniers bulletins de salaire ou une copie d’un contrat de travail et le dernier avis d’imposition. D’autres documents informatifs comme les dernières quittances de loyer du précédent logement et un relevé d’identité bancaire peuvent également leur être demandés. Une fois ces pièces rassemblées, vous avez toutes les cartes en main pour retenir le candidat qui vous semble le plus sérieux et le mieux à même de régler chaque mois son loyer.

Le bail d’habitation

L’étape suivante est la signature du contrat de location. Même si vous avez la possibilité de le rédiger vous-même, l’idéal est d’en confier la rédaction à un professionnel ou au moins de vous référer à un contrat type que vous pourrez vous procurer auprès de notre Cabinet. Ce contrat de location devra comporter un certain nombre de mentions obligatoires comme l’identité et la domiciliation des parties, la date de prise d’effet et la durée du bail, la description du logement, des annexes et des parties communes, la destination du local, la surface habitable, la nature des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location, le montant du loyer (hors charges) et ses modalités de paiement, ainsi que les modalités de révision du loyer et le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire.

Le bail d’habitation devra être signé par le bailleur et le locataire. Chacune des parties devant disposer d’un exemplaire. À ce contrat, il sera nécessaire d’annexer d’autres documents : l’attestation d’assurance habitation fournie par le locataire, une copie des diagnostics techniques obligatoires pour la location (performance énergétique, risque d’exposition au plomb…), le cas échéant une copie du règlement de copropriété, l’inventaire du mobilier mis à disposition et l’état des lieux que vous aurez réalisé contradictoirement en présence du locataire.

Précision :
l’état des lieux est un document obligatoire dressé en présence de votre locataire et destiné à recenser les dégradations constatées dans le logement. Ce document peut ainsi faciliter la répartition des travaux qui incombent au bailleur et au locataire. Surtout, il permettra, lors du départ du locataire, d’identifier si ce dernier a causé des dommages et s’il est justifié de retenir en tout ou partie le dépôt de garantie.

Les prises de garanties

Il est indispensable de demander au futur locataire un certain nombre de garanties avant son entrée dans les lieux. On pense au dépôt de garantie et au cautionnement. Par abus de langage, on a tendance à les confondre. Pourtant, ces garanties n’ont pas du tout les mêmes fonctions. Le dépôt de garantie est une somme d’argent destinée à garantir l’exécution des obligations du locataire. Il pourra être conservé par le bailleur en cas de non-paiement des loyers ou en cas de dégradation des lieux. Étant précisé qu’aucun dépôt de garantie ne pourra être demandé si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois. En outre, son montant ne pourra être supérieur à 1 mois de loyer pour une location nue et à 2 mois pour une location meublée. Le cautionnement, quant à lui, est un acte par lequel un tiers s’engage envers le bailleur à payer les loyers à la place du locataire au cas où il serait défaillant. Si vous avez recours à ce genre de garanties, vous devez absolument les mentionner dans le contrat de location. Et pour le cautionnement, vous devrez en plus le formaliser par un écrit et l’annexer au contrat de bail.

Précision :
pour pallier les défaillances de votre locataire, vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés. Elle vous garantit, sous certaines conditions, le versement des arriérés de loyers et de charges. Assurance dont les cotisations sont déductibles de vos revenus fonciers.

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